O futuro dos imóveis residenciais é incerto, mas não há dúvidas de que a bonança dos empreendimentos corporativos chega ao fim. Especialistas concordam que o segmento passará por um ciclo de queda – ainda que localizado. Alguns admitem a possibilidade de bolha imobiliária concentrada no setor.
A taxa de vacância dos escritórios comerciais na cidade de São Paulo mais que triplicou no segundo trimestre de 2013 ante o mesmo período do ano anterior – passando de 3,3% para 10,5% –, enquanto os preços pedidos para locação caíram 10,4% no período, de R$ 124 o metro quadrado para R$ 111,23, segundo a consultoria Colliers.
Um estudo da consultoria e corretora Herzog Imóveis Industriais e Comerciais também apontou o aumento da desocupação dos imóveis comerciais em geral e queda do valor do aluguel no primeiro semestre do ano, em relação aos seis meses anteriores.
Veja também:
-- Bolha imobiliária brasileira: em meio a negativas de risco, debates esquentam
Os preços acima da média das unidades nos últimos anos explicam os sinais de acomodação, na visão da Colliers, que considera saudável uma taxa de vacância de até 12%. Já para a Herzog, os resultados são de curto prazo, mas já podem beneficiar inquilinos.
“O momento é ideal para quem procura um novo imóvel ou está no período de renovação ou revisão de contrato, já que os locadores estão mais flexíveis para negociação”, afirma a diretora de serviços da empresa, Simone Santos.
Segundo Adriano Sartori, diretor de locação do CBRE, o ciclo de queda é passageiro e afeta regiões específicas como São Paulo e Rio de Janeiro – onde a vacância atingiu o pico de 6% este ano. “A taxa oscila em torno de 5% nas outras capitais brasileiras, um número inferior a muitos países”, explica.
Bolha x acomodação
Não há motivos para acreditar em uma bolha no segmento, acredita Sartori. “O índice de vacância deve-se ao aumento da oferta que ocasiona queda dos preços. Tão logo seja feita a acomodação entre oferta e demanda, os preços voltarão a subir”.
Já o professor do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Roha Lima, projeta que a queda de preços, apesar de não ser brutal, será melhor sentida nos próximos dois anos, quando as entregas de muitos lançamentos estarão consolidadas.
A capital paulista possui um estoque de escritórios de 12 milhões de metros quadrados, e recebeu 596.098 m² de prédios corporativos somente no ano passado, segundo dados da Herzog.
“Se houver uma bolha, acredito que esteja nos comerciais. Houve muita especulação no segmento sem qualquer explicação estrutural para os preços. Nas pequenas unidades comerciais, o investidor foi induzido a julgar o preço de venda por sua comparação com valores irreais de locação”, afirma.
O docente que alertou para o perigo de uma bolha no setor pela primeira vez, em 2011, acredita que o investidor que comprou unidades para lucrar no curto prazo pode se dar mal no atual momento, ao contrário de quem apostou em ganhar no longo prazo, cujo payback – retorno do investimento – pode levar mais de 20 anos.
Doutor em economia e professor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), Marcelo Milan também vê essa possibilidade nos mercados paulistano e carioca. "Nos EUA, o segmento comercial foi pouco discutido, mas houve uma bolha também no setor. Portanto, no caso do Rio de Janeiro e de São Paulo, sim, existe a chance de ter havido um aumento muito rápido nos preços dos imóveis comerciais", afirma.
Absorção líquida x bruta
Embora a absorção líquida dos imóveis comerciais – relação de escritórios ocupados e devolvidos – em São Paulo tenha caído em 2012, a absorção bruta (que desconta os espaços devolvidos) apresentou recorde histórico de 700 mil metros quadrados no ano passado, segundo o CBRE.
Isso indica que o mercado não está estagnado, na opinião do executivo da empresa. “O crescimento da vacância na capital paulista foi ocasionado pela maior oferta, e não por queda na demanda”, argumenta Sartori.
Martín Andrés Jaco, diretor da BR Properties, admite que o momento é de cautela para o investidor de imóveis corporativos, mas não vê risco de os valores despencarem. “Quando há maior oferta no mercado, o investidor precisa fazer concessões ao inquilino, mas isso não indica que os preços vão derreter”.
Fundos imobiliários em queda
De acordo com um levantamento da corretora Rio Bravo, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) lastreados em escritórios tiveram uma queda mais expressiva do que os de shoppings, por exemplo (veja o gráfico).
Em grande parte formados por cotas de imóveis comerciais, os 111 fundos brasileiros negociados na bolsa encerraram agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras.
Generalizada
Desempenho dos fundos de investimento imobiliário, por segmento
Uma possível superoferta de escritórios nos próximos meses leva o professor de finanças do Insper, Michel Viriato, a recomendar cautela redobrada com os FIIs indexados a este tipo de ativo.
"Devido à grande oferta nos próximos períodos, pode haver uma pressão sobre as locações e isso faz, eventualmente, com que o aluguel não suba muito", afirma.
O banco Máxima, especializado em crédito imobiliário e que lançou seu primeiro FII na bolsa em março, atribui a queda na rentabilidade dos fundos à cautela das empresas em procurar locações, devido ao cenário de retração da economia.
“O momento atual dos fundos sinaliza que o investidor será mais criterioso na escolha do perfil dos imóveis que compõem o investimento. Uma análise mais apurada sobre localização, características individuais e potencial para atrair locatários deve compor os critérios para investir, acredita a diretora do banco, Claudia Martinez.
